共享办公冰与火

今年12月11日晚，共享办公服务公司优客工场向美国证券委员会提交了招股说明书，该公司计划在纽交所上市，股票代码为UK。

共用办公室就是为企业家提供办公场所，同时也是在企业家和投资者之间架起一座桥梁。有了这样的桥梁，再搭上了“双创时代”的东风，国内的共享办公一度迎来了辉煌。优客工场4年融资16轮，也借此站在美股的大门前。

然而三个月前，WeWork(现在改名为TheWeCompany)上市折戟，这让整个行业都感到了一丝寒意。共用办公室还是个不错的生意？

优客工场作为国内对标WeWork的共享办公服务企业，曾受到多房地产资本追捧的优客工场正在经历市场的“盘问”。假如WeWork都做得不好，后来的投资者又如何说服资本市场来买单？

1。

迎风而上！

优客工场(北京)创业投资有限公司的45位股东在提交其招股说明书之前的几天内，质权人为优客工场(北京)创业投资有限公司的45位股东出质。

优客工场官方图片。

向海外全资子公司质押股权是为构建海外VIE架构而准备的一种典型操作。这一模式将境外注册上市公司与国内业务运营实体分离，而境外实体通过协议对境内业务进行控制，则成为上市公司的利益实体。

除股权质押外，优客工场工商信息的变化还不止于此。优客工场的几位股东、董事于11月底退出，大股东白小红(优客工场创始人毛大庆之妻)的持股比例由24.93%升至26.10%。同时，吴声、沈小明、付松林、朱子龙、中景恒基投资集团等股东都退出了，他们将股份转让给原股东，也没有引入新的股东。

对一家上市公司而言，这并非正常现象，而是一种常规操作。

此外，诺亚财富创始人王静波退出董事会席位，由潘伟恒、甘连舫、谭文虹担任董事。

公司上市前夕，优客工场的股东和董事会成员有了很大的变化，包括公司新增的业务承包、室内装修设计等。

优客工场的最初定位是中国联合办公空间运营商，2015年4月由万科离职的毛大庆创立。据Frost&Sullivan的报告，在国内共享办公空间的数量方面，优客工场是中国最大的共享办公社区。

优客工场的招股书显示，截至2019年9月30日，优客工场已覆盖包括中国一线、新一线城市、新加坡和纽约等42个城市，总管理面积6086000㎡，提供工位72700个，会员总数609600。

而作为共享办公行业最大的公司，其表现又如何呢？

公共信息显示，在2017年、2018年和2019年的前9个月，优客工场的净收入分别为1.67亿元、4.49亿元和8.75亿元。收入的快速增长与连续亏损形成鲜明的对比。

优客工场2017年、2018年及2019年前三个季度的亏损分别为3.729亿元、4.452亿元和5.728亿元。三年内，累计亏损超过13亿元。对于这一点，优客工场在招股书中解释，亏损的来源是门店扩张、门店重组、门店收购需要大量资金。

优客工场在快速发展的同时，边际收益无法覆盖边际成本，损失越来越大。房租成本越来越高，企业为了得到更多的用户便会去做资金补贴，从而入不敷出。

火烧体质的优客工场，自然免不了资本助威。根据企业查查统计，截至目前，优客工场已完成16轮融资，累计融资额超50亿元，最后一轮融资发生在2019年4月，投资方是龙熙地产。

即使是四年50亿融资，还是造成13亿亏损。优客工场是否能顺利上市，目前尚不清楚。

经过一系列的调整，优客工场的一级市场估值受到了质疑。据悉，在2018年3月，优客工场并购了洪泰众创空间、无界空间、Wedo联合创业社等企业，其对外宣布估值已达110亿元。没过多久，《资事经纬》就收到了一份转让优客工场股权的合同，表明它的估值达到了60亿元，缩水45%，接近腰斩。

WeWork在8月14日向美国证券交易委员会递交了IPO招股书，计划在8月14日募集10亿美元。45天后，WeWork撤回了美国证券交易委员会的上市申请。

这一举动无疑为共享办公行业泼了盆冷水。正值资本寒冬，优客工场却顶风而行，并于2019年12月宣布赴美上市。

对于优客工场上市的具体消息，媒体报道称：公司方面称暂时无法回复。不过，优客工场IPO的动作表明，即使遇冷，共享办公行业也并未选择放弃。

2。

新纪元物种

产业因时代而兴起，其命运自然受到时代变迁的影响。

“大众创业，万众创新”的口号，改变了一批年轻人的命运。它们看到并抓住了时代机遇，无数的创业公司如雨后春笋般不断涌现。同样由于他们，共享办公行业迎来了井喷式发展。这一年也被称为“共享办公元年”。

有关数据显示，2015年国内共享办公数量达到2630个，同比增长64.38%，快速增长势态结合利好大环境，共享办公一片喧嚣。象一个风口，又像泡沫。

2015年，万科高级副总裁毛大庆离开了在万科任职6年的万科，创立了优客工场。在这个政策的风口浪尖上，优客工场从一开始就具有与其他项目不同的资源禀赋。

2015年9月，优客工场与14家顶级投资机构签署了A轮融资合作协议，为所有入驻优客工场的企业提供投融资直通车服务，包括红杉资本、创新工场、清控科技、真格投资、歌斐资产等。

优客工场使企业家和投资者之间的联系变得更加直接和方便，而房地产开发商在这个行业也看到了机遇。

在众创空间的名义下，房地产企业可以以“创业”的名义获得廉价土地。在优客工场的股东名单中，首创置业、景荣控股、中景恒基、路劲地产等地产公司的身影不断出现。

优客工场于2015年4月与北京市房山区政府签署了合作协议。新华社报道，根据双方签署的合作协议，房山区将为优客工场提供位于良乡高教园区教育实习基地的8000平方米创业场地，用于打造自主创新能力的新引擎。优客工场负责选题、提供孵化服务、输出管理模式、搭建投融资平台，以促进大学生创业和中小微科技企业的发展。在优客工场创业的创业者，可以享受房山高教园区、中关村房山园等一系列扶持创新创业的政策。

优客工场于2018年5月与景荣基金共同推出了国内第一只共享办公不动产基金，规模为10亿元，主要投资国内优质的共享物业。九月，京投发展与优客工场展开了战略合作，利用互联网的思维将不同的资源、生态进行嫁接，形成有机的对接。

还有很多类似于法炮制的合作，资本家在优客工场里各取所需。在优客工场投资的投资者中，能最快接触到早期的项目；而入局的房地产企业是为了进入商业租赁市场，嫁接“双创”资源。

"天下熙熙，皆为利来；天下喧嚣，皆为利。"金汤匙出生的优客工场，形势好时是座上宾，资本宠儿，一旦业绩出现亏损，其盈利能力便受到市场质疑、估值倒挂。同时WeWork上市的消息，似乎表明共享办公的前景并不乐观。

货币紧缩带来的是负面消息。去年十一月，优客工场收购了无界空间的东直门宇飞大厦店后，租户在退租时没有及时退还押金，租户们为此付出了相当大的代价，而租户们则在一个月前就向房客收取了6万多元的押金；而这个月内，优客工场购买了位于东直门宇飞大厦的商铺，租金一直没有及时退还，导致租户们上门维权。

共享办公最初出现，是为了给初创企业提供良好的办公环境，拎包入住是其被大众接受的重要原因。由于租金上升、办公场景、规模变化等因素，共享办公不再适合中小型企业，大企业客户成为共享办公的主要服务群体。

在“双创时代”的红利消失，潮水退去，圈地、收购、转租成了共享办公生存的养料。看起来就像一种新概念的二房东生意，其实，它对经营者的经营能力有很高的要求。

四年来，国内共享办公逐渐回归理性。没有竞争力的企业已经被淘汰，而新进入的企业面临更高的要求。

3。

就是“寒冬”也是机会。

共用办公室还是个不错的生意？

一家全球性的企业成长咨询公司沙利文不久前发表了《中国联合办公行业研究报告》(以下简称报告)。中国联合办公市场在过去五年中实现了高速增长，根据该报告的市场调查和量化模型，2018年达到174.1亿元，年均复合增长率达到71.7%。

根据国家统计局和各城市的经济普查数据，剔除门店类和非案头工作类行业的雇员人数，截至2018年，中国的城市办公室的就业人口约为9500万。根据目前的城市化进程，这个数字预计在2023年达到1.1亿。

一个有前途的行业，并不意味着一定会赢利。目前大多数共享办公企业仍处于亏损状态，项目扩张、并购、出海等都需要资金而非运营利润。要维持发展，要么融资，要么求变。

经过最初的一波高歌猛进，共享办公行业的歌坛风起云涌。

自2018年以来，公司倒闭，裁员，房客维权的消息层出不穷。根据前瞻产业研究院的数据显示，目前发展缓慢、亏损、濒临破产的共享办公空间品牌不到30%，而处于正常运营状态的共享办公空间品牌分别占39.3%和33.6%。

在这种背景下，梦想加算得上少数几个逆风而行的共享空间品牌之一。

六月十一日，梦想加领地环金空间成为亚洲第一家获得WELL认证的联合办公空间，其健康办公的品质比肩中国十多个知名企业打造的项目；2019年以来，梦想加所有成熟企业在上海、杭州和南京的项目上实现了高密度的办公空间，其健康办公的质量比目前中国十多个知名企业所打造的项目；在成都的6个空间中，梦想加领地成为全球首个通过WELL认证的联合办公空间。

现在，梦加已经服务了数千个不同领域、不同类型的企业，每天都有超过四万名办公人员在梦加空间进行日常工作。梦想成真加上稳健而不失强劲的发展态势，成为稳定行业信心的重要因素。

梦加南京金融空间各类型企业工位数比例。

然而，共享办公行业的整体发展放缓已经是不争的事实。在宏观经济下行的背景下，创业环境相对往年明显减弱，办公共享需求萎缩。此外，健康的适合共享办公室盈利的财务模式也有待探索。